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发表日期:2019-10-20 16:21  作者:admin  浏览:

  本港台现场报码4685描写夏天的成语4个近日,气温骤降,但是丝毫冷却不了东莞塘厦、凤岗这两大深圳北边邻居房地产板块的热战气氛。

  塘厦镇西南侧,碧桂园“侵略”中信,挖墙脚、贴广告、截客户、抛价格等手法无所不用。而中信则组织队伍加强戒备,凸显“一条龙”服务“诱惑”深圳客,进行“自卫式”的强力反击。

  塘厦镇东边,碧桂园与万科的战火持续燃烧。碧桂园风行低价跑量策略,万科被迫“降价”开盘,并采取“偷面积”的手法来打价格战。

  塘厦的邻居凤岗镇,在售楼盘高达21个。一些吸引深圳客优势不明显的项目已经陷入了价格混战,甚至波及超级大盘益田大运城邦。

  深圳土地告急,楼价高企,买房者纷纷盯上周边地区。塘厦、凤岗等深圳北部的东莞镇区,凭着地理优势,再加上自身经济实力雄厚,成为承接深圳客户的战略重镇,吸引了诸多开发商的加盟,跻身全市最热的房地产开发板块行列。

  不过,随着供应量的增加,今年开发商打破了“价格同盟”默契,爆发了客户争夺战,其局势在近期进一步升级。

  中信观澜凯旋城与观澜碧桂园均在塘厦镇莞深高速大坪出口附近,两者户型交集大,并且均面向深圳市场。近期,通过挖墙脚、贴广告、截客户、比价格等方式,观澜碧桂园向中信观澜凯旋城拉开了战局,甚至发展到直接入室抢客的地步。而中信也不是吃斋的,其调遣了大批保安升级了戒备,坚决遏制某些过界行为,并且大举宣传其独家优势。

  日前,在莞深高速大坪出口的马路边,一个“站街”的妙龄女子一个箭步冲向速度较慢的小轿车,往里塞了一张华丽的彩色传单,伴随着墨香与女人香飘入车厢的是一句“有优惠”的暧昧软语。

  别误会,这不是平日所言的“站街女”,而是观澜碧桂园的售楼员。她穿着黑色的西服,手里拿着一叠传单,背后的人行道上还树立着一块红底黄字的纸板,这种纸板在附近的电线杆上也可以看到,纸板上写着“观澜碧桂园精装高尔夫洋房”字样。

  她不是一个人在奋斗,与她同行的还有四五个年轻男女。据业内人士说,这段时间跟她一起在路口轮流截客的同事有两三百人之多。

  从11月10日观澜碧桂园开放营销中心这一天起,这批售楼员便坚守在莞深高速大坪路口。与他们的据点一路之隔的是中信观澜凯旋城。

  中信观澜凯旋城比观澜碧桂园早三四个月开始推广和储蓄客户。11月9日,中信还斥资数百万元在深圳湾举办了张靓颖演唱会为项目造势,第二天开放正式的营销中心、样板房等五大展示区。不料,从那天起,碧桂园便派出售楼员在中信家门口提前截客。

  观澜碧桂园还广发短信称,带1800元/平方米装修的洋房最低仅7500元/平方米,与中信观澜凯旋城预计8000元/平方米起的毛坯洋房拉开一道价格鸿沟。

  据中信工作人员称,观澜碧桂园的售楼员还在中信观澜凯旋城的落地球上张贴小广告,甚至直接进入中信观澜凯旋城的样板房向客户派发名片。早在10月份,观澜碧桂园还打出“百万年薪”的口号游说中信观澜凯旋城的售楼员带着客户转投其麾下。

  尽管周边环境、产品档次、配套服务等,中信观澜凯旋城与观澜碧桂园有所不同,但是两者洋房的面积段的交集相当之大,中信的主力产品在75-140平方米之间,碧桂园的主力洋房产品在80-140平方米之间,并且两者相距大约七八分钟车程,均面向深圳白领市场,其竞争是难以避免的。

  为了迎战,中信地产从城区项目调遣了大批保安,给中信观澜凯旋城升级戒备系统,以防碧桂园进门抢客,并且优化了服务,比如,主动上前给客户开门。中信地产相关人士说:“碧桂园在路口截客,我们没有办法,但是绝不能允许他们到我们项目里面来。上次,他们到我们项目来发卡片,我们就毫不客气地将他们赶出去了。www.4949504.com,”

  为了争夺客户资源,中信地产正在组织各种各样的看房团,并且与深圳的房产中介进行二三级市场的联动,把中介手上的深圳客直接转介到项目上。

  与此同时,中信地产在宣传上更加凸显其独家优势。深圳客到东莞置业自住,一大疑虑在于孩子的教育。中信观澜凯旋城配套了名校东莞南开实验学校的学位,中信地产户外广告大牌上喊出“抢中信 抢学位 抢升值”的口号,并在项目的立柱广告上树立了“南开名校 入学无忧”的条幅。与此同时,中信观澜凯旋城大举宣传照顾下午比父母早回到家的孩子的“四点半学校”,以及组织老年人集体活动的“老人大学”(如下图)。

  碧桂园似乎很“好战”。在塘厦西南边,与中信大战正酣,而在塘厦东面,早已跟万科点燃了战火。业界称,万科朗润园的洋房被迫降价开盘。

  在塘厦的东面,碧桂园有碧桂园天麓山、碧桂园时代城两个项目。目前,天麓山的双拼别墅已经开盘,时代城的洋房和公寓在售。

  碧桂园天麓山位于塘厦镇的环市东路石潭埔社区路段,与万科朗润园相邻,两项目呈犬牙交错之势。两者的产品交集颇大,天麓山已经推出了260-370平方米的双拼别墅,还将推出90-140平方米的洋房;万科朗润园销售的是311-392平方米的联排别墅和75-100平方米的精装洋房。相距不远的碧桂园时代城销售的是30-132平方米的精装洋房和公寓,跟万科朗润园也有重叠之处。这三个项目主要面向塘厦市场。

  今年6月9日,万科朗润园营销中心开放,仅14天后,碧桂园天麓山销售中心开放。除了步伐基本一致之外,碧桂园宣传时也有意针对万科。记者踩盘发现,碧桂园天麓山曾经在售楼处矗立了一块以《关于双拼美墅与联排之间的那些“大事儿”》为主题的宣传板,宣传板从稀缺度、户型布局、采光通风、社区密度、配套花园等五方面阐述了双拼别墅相比联排别墅的优势(此处的“双拼美墅”即日常所言的“双拼别墅”)。

  9月30日,万科朗润园首批79-100平方米的精装洋房开盘。次日,碧桂园时代城30-130平方米的洋房和公寓精装发售,均价为7200元/平方米,开发商称装修标准为1200元/平方米。业界分析,碧桂园时代城奉行低价走货策略。

  据东莞中原地产研究中心监测,截至11月25日,万科朗润园洋房签约340套,均价6971元/平方米,万科称装修标准为1500元/平方米。

  对此,东莞中原地产策略研究部总监车德锐说,万科和碧桂园在塘厦的价格战已经打响,碧桂园低价促销,分流了竞争对手的客户资源,而万科为了抗衡碧桂园,主动将朗润园的价格下调了1400元/平方米,开盘价为7100元/平方米,明显低于之前的对外报价。

  别墅方面,售楼员说,万科朗润园别墅赠送大约180—190平方米,按照建筑面积计价,均价大约1.1-1.2万元/平方米,而按照实用面积计算,均价六七千元每平方米,最低6500元/平方米。

  万科的房子一向以高端形象纵横江湖,房价也是领跑市场,较少以低价来吸引顾客,同时,别墅是豪宅产品,开发商主抓其居住品质来营销,一般不打价格牌,而万科此次出现双重例外,打出价格牌来招揽客户。

  据东莞中原地产研究中心统计,截至11月25日,万科朗润园的别墅签约均价为11137元/平方米(按照建筑面积计价),跟碧桂园天麓山10154元/平方米的均价相差无几。

  别墅定价有地段等客观原因,但与碧桂园的挤压也不无关系。对于跟碧桂园的关系,东莞万科新闻发言人高骏说:“竞争难以避免。”

  有某地产公司的高管透露:“万科打价格牌的话,一般通过偷面积来实现,现在朗润园的别墅就是这么干的。万科之所以打价格战,除了地段制约之外,更重要的原因是,隔壁有碧桂园,碧桂园一向走低价策略,这次把万科也拖下水了。万科的操盘手曾经说过,这是他们最难做的项目之一。”

  近期,每平方米房价一向八九千元的凤岗镇,却集中签约了一批五六千元的一手住宅。凤岗在售的大大小小楼盘高达21个,并且还有一批待售项目,供应井喷,爆发混战,一些项目被迫降价促销或者低价走货。

  10月12日开盘的永江花园香溪,据东莞中原地产研究中心提供的数据,截至11月25日,已经签约成交了282套,毛坯均价6101元/平方米,最低价仅5400元/平方米。

  该项目位于凤平大道华侨中学旁,与凤岗镇中心区与深圳平湖街道均相距不远,占地约6.1万平方米,建筑面积约17.2万平方米,内拥1万多平方米的水景系园林,首批推出68-117平方米的2、3房户型,其素质较高,客户源也较广,据售楼员称,凤岗、深圳客户大约各占一半。

  无独有偶,位于凤岗镇东深二路与玉泉路交汇处的东魅蓝山郡,9月份开售,截至11月25日,签约销售了91套洋房,均价为5602元/平方米。该项目销售的是75-102平方米的2-3房单位。

  实际上,“五字头”项目早前已经出现。建筑面积仅3万平方米的小项目世纪新潮豪园去年至今年11月25日,87套洋房的签约均价为5560元/平方米。

  天为地产是永江花园香溪、永盛1号的代理商,其总经理李宝柱说,永江花园并没有打价格战,因为凤岗分官井头、盐田等近深圳地区,和镇中心等非近深圳地区,前者深圳客比重大,后者以凤岗市场为主,所以两者的价格本来就差很远,前者每平方米一般要八九千元甚至上万元,而后者主流价格本来就在6000-6500元/平方米之间,永江花园是随行就市,并无特别地低价促销。

  不过,如上文所言,永江花园香溪本来素质并不差,并且一半的深圳客,如今其均价仅6101元/平方米,比周边一些项目价格都低,其走货意图十分明显。

  靠近深圳的项目中,尽管名流印象花园、佳兆业水岸豪门等主流项目依然高达8000多元/平方米,价格坚挺,但是也有大项目价格出现了调整。其中,最明显的莫过于益田大运城邦了。

  该项目占地35万平方米,建筑面积高达77万平方米,是一个集居住、学校、国际公寓、购物中心、娱乐等功能为一体的超级大盘,位于凤岗镇官井头村(龙平路旁),毗邻龙岗中心城,绝大部分职业者都是深圳客。该盘销量一度引领全市,价格也高高在上,去年至今年11月25日的均价为9232元/平方米。

  不过,今年,该项目大部分楼栋的洋房都出现较大幅度的降价现象。比如,二期11栋今年价格比去年下降10%,二期13栋下降17%,二期12栋下降18%,二期7栋下降21%,二期8栋下降22%,二期20栋甚至下降33%。

  就整体来看,凤岗距离深圳较远的板块竞争压力更大,价格下行压力更大,距离深圳较近的项目价格较为坚挺。三正地产副总经理李启清说,由于项目众多,竞争白热化,凤岗楼市两极分化的趋势会越来越明显,素质不高的项目生活会更加艰难。

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